Imagina la siguiente situación. Carlos y su hermana heredan un piso a medias en pleno centro de Madrid.
Carlos necesita el dinero y quiere vender
Su hermana se niega a vender, pero tampoco quiere comprarle su parte.
Pasan los meses. Llegan los recibos del IBI, la cuota de la comunidad, el seguro y una derrama del tejado. Carlos, sin quererlo, está perdiendo cientos de euros al mes por una casa que ni siquiera puede disfrutar.
Parece un callejón sin salida, ¿verdad?
PUES TIENE SOLUCIÓN
Sin embargo, un martes por la mañana, Carlos firma un documento, recibe una transferencia bancaria importante y se desvincula para siempre de esa casa.
Lo hace sin pisar un juzgado, sin discutir con su hermana y sin pagar a un abogado.
¿Magia? NO. Es una solución legal y directa que muy pocos conocen. Si tú también estás atrapado en una propiedad compartida y quieres saber cómo lo hizo Carlos, sigue leyendo.
¿Qué es exactamente un proindiviso y por qué genera tantos bloqueos económicos?
En el sector inmobiliario, usamos la palabra proindiviso (o condominio) para describir una situación muy simple: una propiedad pertenece a varias personas al mismo tiempo.
Es como tener un pastel entero, pero no saber exactamente qué porción física te toca. Tú eres dueño de un porcentaje (por ejemplo, el 50%), pero no de la mitad izquierda o derecha de la casa.
Eres dueño de la mitad de todo. Esto es muy común en herencias, divorcios o compras conjuntas.
Y aquí es donde empiezan los problemas inmobiliarios reales.
¿Qué es exactamente un proindiviso y por qué genera tantos bloqueos económicos?
La ley española dice que para vender una casa entera o alquilarla, todos los propietarios deben estar de acuerdo. Si uno solo dice «no», el inmueble queda bloqueado.
Pero el bloqueo es solo para los ingresos. Los gastos no se bloquean.
Tendrás que pagar:
Impuestos municipales (IBI).
Gastos de comunidad.
Mantenimiento y seguros.
Derramas del edificio.
En RIEX vemos esto a diario. Un proindiviso conflictivo no es un activo, es un pasivo que te roba dinero, tiempo y salud mental.
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Las 3 opciones legales para disolver un condominio en Madrid
Si estás en esta situación, el Código Civil español es claro en su artículo 400: nadie está obligado a permanecer en la indivisión.
Es decir, la ley te ampara. Tienes derecho a salir de ahí.
La gran pregunta es cómo hacerlo. En Madrid, existen tres caminos principales para disolver un proindiviso, y cada uno tiene un coste de tiempo y dinero muy diferente.
1. El acuerdo amistoso (La vía ideal, pero poco común)
Es la solución que todos los manuales recomiendan. Los copropietarios se sientan a hablar y llegan a un trato.
Suele haber dos salidas amistosas:
- Extinción de condominio: Uno de los propietarios compra la parte de los demás. Se hace ante notario y paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Madrid es mucho más barato que el impuesto de transmisiones.
- Venta a un tercero: Todos acuerdan vender la casa entera a un comprador externo y repartirse el dinero.
La realidad: Si estás leyendo esto, probablemente ya has intentado esta vía y ha fracasado. Cuando hay rencores familiares o bloqueos emocionales, la lógica desaparece.
2. La división judicial de la cosa común (El camino largo y costoso)
Cuando no hay acuerdo, el consejo típico es contratar a un abogado y demandar a los otros copropietarios.
Este proceso se llama «acción de división de la cosa común».
¿Cómo funciona? Un juez ordenará que la propiedad se venda en una subasta pública para poder repartir el dinero entre los dueños.
Parece justo, pero los números no mienten. Veamos los problemas de ir a juicio en Madrid:
- El tiempo: Los juzgados madrileños están saturados. Un proceso de este tipo puede tardar entre 18 meses y 3 años en resolverse.
- Los costes: Tendrás que pagar abogado, procurador y, muy probablemente, un perito tasador. Son miles de euros por adelantado.
- La subasta: En una subasta judicial, los inversores («subasteros») buscan gangas. Es normal que la casa se venda por un 30% o 40% menos de su valor real de mercado.
Ganas el juicio, pero pierdes tiempo, salud y mucho dinero por el camino.
(Sugerencia de enlace interno: Si tu caso específico involucra un testamento, te recomendamos leer nuestra guía sobre cómo resolver una herencia bloqueada por un hermano).
3. Vender tu parte del proindiviso (La solución inmediata)
Aquí volvemos a la historia de Carlos que te conté al principio.
La ley dice que no puedes vender la casa entera sin permiso de los demás. Pero sí puedes vender tu porcentaje (tu cuota) a una tercera persona.
No necesitas el permiso de tu expareja o de tus hermanos para hacer esto. Ni siquiera tienes que avisarles antes de ir al notario.
Vender tu parte significa que le pasas tu problema a un experto. Tú cobras tu dinero, firmas ante notario y te olvidas. El nuevo comprador será quien tenga que lidiar con los otros copropietarios.
Esta es exactamente la solución en la que nos especializamos.
Por qué vender tu parte a RIEX diluye el problema inmobiliario al instante
En RIEX sabemos que cuando un cliente nos contacta, no busca un agente inmobiliario tradicional. Busca recuperar su tranquilidad.
Nosotros no publicamos tu parte del piso en un portal de internet a ver si alguien lo compra. Nosotros somos los compradores directos. Nuestro modelo de negocio se basa en una premisa clara: compramos el problema de raíz.
Nos enfocamos en diluir tu problema comprando la propiedad (o la parte de la propiedad) que te está arruinando la vida.
¿Cómo te beneficia nuestro sistema?
- Estudio gratuito y en 24/48 horas: Analizamos tu proindiviso en Madrid y te hacemos una oferta de compra en firme.
- Cero gastos legales: Nosotros asumimos los costes de notaría y gestoría derivados de nuestra compra.
- Sin enfrentamientos: Una vez compramos tu parte, nosotros nos encargamos de negociar con el resto de copropietarios. Tú quedas totalmente al margen. No más llamadas incómodas ni correos ignorados.
- Dinero rápido: Firmamos en notaría y recibes tu dinero en el acto.
Un abogado tradicional te cobrará por pelear tu problema durante años. Nosotros te pagamos a ti por comprártelo y resolverlo nosotros.
Da el paso y recupera el control
No permitas que un proindiviso conflictivo siga drenando tus ahorros y tu energía. Si tienes un porcentaje de una propiedad en Madrid y los demás dueños te bloquean, tienes opciones.
Deja que profesionales con experiencia asuman el conflicto.
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Preguntas Frecuentes (FAQs) sobre proindivisos en Madrid
¿Se puede vender una parte de un piso heredado si mi hermano no quiere?
Sí, absolutamente. El Código Civil permite a cualquier heredero o copropietario vender su cuota abstracta (su porcentaje) a una empresa o tercero sin necesidad de que los demás herederos estén de acuerdo o firmen nada.
¿Qué es el derecho de retracto de comuneros?
Es un derecho que tienen los demás copropietarios. Si tú nos vendes tu parte a nosotros (RIEX), la ley da un plazo (normalmente de un mes) a tus familiares para recomprar esa parte exactamente por el mismo precio que nosotros te hemos pagado. Si lo hacen, tú ya tienes tu dinero igual. Si no lo hacen, nosotros nos quedamos con la propiedad.
¿Tengo que seguir pagando el IBI si no vivo en la casa?
Sí. Mientras tu nombre figure en las escrituras como copropietario, eres responsable solidario de los impuestos y gastos de la vivienda, independientemente de quién viva en ella. La única forma de dejar de pagar es vender tu parte o disolver el condominio.
¿Cuánto tarda RIEX en comprar mi proindiviso?
Una vez nos facilitas la documentación básica (Nota Simple y escrituras), estudiamos la viabilidad legal y económica en 24-48 horas. Si llegamos a un acuerdo, podemos firmar ante notario en menos de una semana.
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¿Puedo vender mi parte si tengo un proindiviso a partes iguales y el otro no quiere?
Sí, rotundamente. El artículo 399 del Código Civil te ampara. Puedes vender tu 50% (o el porcentaje que tengas) a un tercero sin el consentimiento del otro copropietario.
¿Qué pasa con un proindiviso al 50 sin posesión?
gnifica que eres dueño pero no usas la casa. Es uno de los activos que más compran los inversores, ya que ellos tienen equipos legales para negociar luego la posesión o la extinción del condominio con el ocupante.
¿Qué hace un administrador de proindiviso?
Se nombra judicialmente o por acuerdo para gestionar la cosa común (cobrar alquileres, pagar IBI) cuando los dueños no se hablan. Pero el administrador no puede vender la casa por su cuenta.
¿Es legal vender proindivisos en Madrid o cualquier parte de España?
Es 100% legal y se firma ante Notario. La venta de cuotas indivisas es una operación habitual en el tráfico jurídico español.
Conclusión: Recupera tu libertad financiera
Tener un proindiviso conflictivo es como tener un ancla atada al pie. Te impide avanzar, te genera gastos y te consume energía.
Ya has visto que no estás obligado a aguantar. Ya sea mediante un acuerdo, un juicio o una proindiviso venta rápida a inversores, tienes derechos.
Si tu situación es insostenible, si tienes un proindiviso en Madrid, un piso heredado a medias o un problema de proindiviso y condominio que no sabes desenredar, es hora de actuar.
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Déjanos tu consulta abajo. Analizamos tu caso sin compromiso, te damos una valoración de tu proindiviso y te explicamos tus opciones para que dejes de ser copropietario y vuelvas a ser dueño de tu dinero.
Manuel Díez del Corral – Abogado Inmobiliario con más de 20 años de experiencia en el sector. ALMA GRUPO INMOBILIARIO, Co-Founder.
“Nuestra especialidad en la figura del proindiviso nace del estudio jurídico de la materia del Derecho Civil y nos lleva a ser capaces de ayudar a nuestros clientes a resolver problemas y situaciones, personales y profesionales, muy complicadas sobre todo tipo de inmuebles, viviendas, locales, terrenos…etc
En la mayoría de los casos estas situaciones acaban enquistados durante años, produciendo una situación de compleja solución que puede llegar a los tribunales, lo que genera un perjuicio no solo económico por los costes judiciales y de mantenimiento de los inmuebles sino personales porque en su mayoría suelen ser problemas familiares
Más de 30 años de experiencia profesional y rigor en el trabajo y estudio jurídico nos avalan”
